Baufinanzierung-Rechner 2026
Berechne deine monatliche Rate, Darlehenssumme und Kaufnebenkosten für die Immobilienfinanzierung – mit Tilgungsplan und Bundesland-Steuer.
- Rate oder Tilgung vorgeben – beide Modi
- Kaufnebenkosten für alle 16 Bundesländer
- Tilgungsplan über die Zinsbindung
Deine Finanzierung
Rate, Nebenkosten & Tilgung auf einen Blick.
Mit dem kostenlosen Baufinanzierung-Rechner 2026 von Nafzh planst du deine Immobilienfinanzierung realistisch: Gib Kaufpreis, Eigenkapital, Sollzins und Tilgung ein – der Rechner wendet die Annuitätenformel an, berücksichtigt die Grunderwerbsteuer deines Bundeslandes und zeigt dir deine monatliche Rate, die Kaufnebenkosten, die Beleihungsquote und einen Tilgungsplan über die gesamte Zinsbindung.
Berechnungsmodus
Deine Angaben
Finanzierungsergebnis
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (je nach BL 3,5–6,5 %), Notar (≈ 1,5 %), Makler (3,57 %), Grundbuch (≈ 0,5 %).
- Die Rate wird annuitätisch berechnet. Nach Ablauf der Zinsbindung erfolgt eine Anschlussfinanzierung.
- Diese Berechnung ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Finanzierungsexperten.
Wie funktioniert der Baufinanzierung-Rechner?
Die meisten Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen. Der Rechner arbeitet so:
- Aus Kaufpreis und Eigenkapital ergibt sich die Darlehenssumme, frei wählbar über die optionale Eingabe.
- Die monatliche Rate setzt sich aus Sollzins und Tilgung zusammen und bleibt während der Zinsbindung konstant.
- Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar, Makler, Grundbuch) werden separat ausgewiesen.
- Der Tilgungsplan zeigt Jahr für Jahr, wie sich die Restschuld über die Zinsbindung abbaut.
Kaufnebenkosten: Was kommt zum Kaufpreis dazu?
Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten. Sie müssen zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenmitteln finanziert werden – Versicherer und Banken rechnen damit, dass sie nicht mitfinanziert werden:
| Position | Anteil | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | Hängt vom Bundesland ab (siehe Auswahl im Rechner). |
| Notar | ca. 1,5 % | Beurkundung und Grundbuchabwicklung. |
| Makler | bis 3,57 % | Nur bei Käuferprovision anfallend. |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % | Eintragung der Eigentums- und Darlehensverhältnisse. |
Wovon hängt dein Immobilienzins ab?
Der Sollzins, den die Bank dir anbietet, wird individuell kalkuliert. Diese Faktoren spielen die größte Rolle:
| Faktor | Wirkung |
|---|---|
| Beleihungsquote | Niedrigere Quote (mehr Eigenkapital) bringt in der Regel einen niedrigeren Zins. |
| Bonität & Einkommen | Sichere, stabile Einkommensverhältnisse senken das Ausfallrisiko für die Bank. |
| Zinsbindung | Längere Zinsbindung bringt höhere Planungssicherheit – meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag. |
| Objekt & Lage | Wertstabile Immobilien werden von Banken günstiger bewertet. |
Häufige Fragen zur Baufinanzierung (FAQ)
Wie berechnet sich die monatliche Rate?
Die monatliche Rate eines Annuitätendarlehens ist ein fester Betrag aus Zins- und Tilgungsanteil: Rate = Darlehenssumme × (Sollzins pro Monat + anfängliche Tilgung). Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt – der Baufinanzierung-Rechner ermittelt beides für dich.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), Makler (i. d. R. bis 3,57 %) und Grundbucheintrag (ca. 0,5 %). Zusammen sind das meist 7–15 % des Kaufpreises.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (z. B. Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Der Baufinanzierung-Rechner berücksichtigt den passenden Satz automatisch über die Bundesland-Auswahl.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen meist noch nicht getilgt. Die Restschuld wird dann – oft zu den dann aktuellen Marktzinsen – anschlussfinanziert. Eine frühe Anschlussfinanzierung (z. B. 2–3 Jahre vor Ablauf) sichert sich den Zins.
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Empfohlen werden mindestens 2 % anfängliche Tilgung, in der Praxis oft 1–5 %. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich und senkt die Zinsbelastung. Mit 2 % Tilgung und 3,5 % Zins ist ein Darlehen in rund 35 Jahren bei vollständiger Zinsfestschreibung abbezahlt.
Was ist die Beleihungsquote?
Die Beleihungsquote ist das Verhältnis von Darlehenssumme zu Kaufpreis – also wie viel Prozent der Immobilie über Kredit finanziert werden. Je niedriger die Quote (mehr Eigenkapital), desto günstiger ist in der Regel der Zins.
Weitere nützliche Rechner
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Der Baufinanzierung-Rechner dient als erste Orientierung und ersetzt keine Beratung durch Bank oder Finanzierungsvermittler. Zinssätze, Nebenkosten und Konditionen ändern sich regelmäßig und hängen von deiner persönlichen Situation ab. Verbindliche Angebote erhältst du bei deiner Bank.